Bisnis Properti Tanpa Modal

Bisnis Properti Tanpa Modal – Terdapat banyak langkah untuk mengkalkulasi trend perkembangan harga property di satu daerah/lokasi. Baiknya mengkalkulasi perkembangan itu sebaiknya minimum 3 th. maksimal sd 5 th. untuk meminimalkan kegagalan.

1. Versi Pemerintah
Pemerintah, dalam hal semacam ini Dirjen Pajak yang merupakan satu diantara lembaga di bawah Departemen Keuangan Republik Indonesia, senantiasa memonitor perubahan harga property dalam satu lokasi spesifik di mana pekerjaan itu dikerjakan oleh KP3 (Kantor Pelayanan Pajak Pratama) untuk tingkat Kota atau Kabupaten di semua Indonesia. KP3 senantiasa menghimpun data-data transaksi jual beli property yang dihimpun dari :

• notaris (PPAT)
• Camat (sebagai PPAT Sementara apabila di satu daerah belum ada notaris)
• broker property professional (ERA, RayWhite, Century21 dan lain-lain)
• bank
• penilaian petugas pajak sendiri di lapangan untuk melakukan penyesuaian nilai jika ada yang dikira janggal.

trend perkembangan yang dikerjakan oleh Dinas Pajak ini bisa kita tengok di PBB th. berjalan, di mana dapat kita kerjakan perbandingan dari th. saat ini terhadap tahun-tahun sebelumnya serta dapat menemukan trend kenaikan nilainya. umumnya yang naik hanya NJOP bumi (tanah) saja serta nilai NJOP bangunan tetap (walau sebenarnya mestinya dari th. ke th. NJOP bangunan turun lantaran terkenai penyusutan dikarenakan depresiasi per th. kan)

PLUS :

• datanya lengkap di semua daerah di semua Indonesia
• nilainya akurat serta pasti, gampang memperkirakan harga sebenarnya
• NJOP umumnya digunakan untuk perhitungan pajak PPh serta BPHTB

MINUS :

• biasanya, tak tunjukkan harga jual beli sebenarnya
• nilainya umumnya di bawah harga market riil waktu itu
• nilai bangunan tak diperhitungkan depresiasinya

2. Versi Real Estate Developer
Real Estate Developer “raja kecil” dilingkungan kompleks yang dia punyai itu, hingga memiliki hak memastikan harga jual unit unit propertinya beserta kenaikan harga nya. untuk tahu trend kenaikan harga di suatu real estate terutama di unit baru (Primary Market) dapat dipandang lewat cara memperbandingkan :

• unit property (rumah, apartement, rusun, ruko, kios dan lain-lain) dengaan jenis yang sama
• di cluster yang sama
• dengan jenis yang sama (LT, LB, spesisfikasi, jenis)

dari situ bakal ketemu trend kenaikan harga nya, di mana umumnya real estate developer bakal lakukan langkah langkah seperti berikut :

• perhitungan unit costing dahulu per unit property yang bakal di jual
• mengestimasikan berapakah lama marketing dapat menjualnya
• lakukan perhitungan Future Value dari Present Value unit costingnya
• berikan progressive potongan harga, makin awal makin besar diskonnya
• dengan cara bertahap menambah harga jual sesuai sama progres penjualan